투자이민(거주 F-2, 이후 영주 F-5)이 불허되는 지점은 대부분 ① 본인의 해외 자본을 본인 명의로 송금했는지 ② 법무부가 정한 투자대상과 기준금액을 채웠는지 ③ 투자시설을 임대·담보로 쓰지 않았는지 ④ 국내외 범죄경력 결격사유에 걸리지 않는지 ⑤ 영주 전환 때 5년간 투자를 계속 유지했는지입니다. 이 글은 법무부 체류민원 매뉴얼(2026년 9월판)의 관광·휴양시설(부동산) 투자이민과 공익사업 투자이민 원문을 기준으로, 심사에서 막히는 지점과 신청 전 점검 순서를 정리했습니다.
핵심 요약
- 투자금은 원칙적으로 본인의 해외 자본을 본인 명의로 송금·수령해야 한다. 불법체류 중 형성한 자산은 어떤 경우에도 인정되지 않는다.
- 공익사업 투자이민 기준금액은 일반 15억 원 이상, 고액 30억 원 이상(예치형만)이다. 부동산 투자이민의 지역·대상·금액은 법무부 고시로 정한다.
- 부동산 투자시설은 임대·담보·압류가 없어야 하고 수익활동에 쓰지 않아야 한다.
- 국내 실형·집행유예·벌금, 강제퇴거·출국명령, 허위서류, 해외 범죄경력은 결격사유다.
- F-5 전환은 5년 "체류"가 아니라 5년 "투자 유지"가 기준이다. 투자금을 회수하면 분양회사·투자유치기관이 14일 안에 신고한다.
투자이민은 어떤 구조로 진행되나요?
매뉴얼은 두 가지 투자이민을 둡니다. 관광·휴양시설(부동산) 투자이민은 법무부 고시(법무부고시 제2026-29호)가 정한 지역·대상에 기준금액 이상을 투자한 외국인에게 거주(F-2-8) 자격을 주고, 공익사업 투자이민은 법무부장관이 정한 투자대상에 기준금액 이상을 출자·예치한 외국인에게 거주(F-2-12 등) 자격을 줍니다. 두 경우 모두 거주 자격으로 5년 이상 투자를 유지하면 일정 기준에 따라 영주(F-5) 자격으로 바꿀 수 있습니다.
공통 흐름은 입국 → 사전심사 → 체류자격 변경(또는 사증발급인정) → 거주(F-2) → 5년 투자 유지 → 영주(F-5) 변경입니다. 사전심사를 받은 뒤 6개월 안에 투자금을 들여와야 하고, 6개월이 지나면 사전심사를 다시 신청해야 합니다.
투자금 출처 때문에 불허되는 경우는 어떤 경우인가요?
매뉴얼의 심사기준은 "본인의 해외 자본을 본인 명의로 송금, 수령하여 투자"하는 것입니다. 국내에서 합법적으로 형성한 소득이나 국내 자산을 매각한 대금은 예외적으로 투자금으로 인정되지만, 불법체류 중 형성된 국내 소득과 자산 또는 그에 기초한 해외자산은 어떠한 경우에도 투자금으로 인정되지 않습니다.
그래서 다음과 같은 경우 심사에서 막히기 쉽습니다.
- 가족·지인 명의로 송금했거나 송금인과 투자자가 다른 경우
- 외국환은행(공익사업은 공익투자 전담은행)을 거치지 않아 외화송금 전신문·외국환매입증명서를 낼 수 없는 경우
- 법인을 통해 투자했는데 국외에서 투자자 명의로 법인에 송금한 사실, 그 법인의 현직 임원이나 과점주주라는 사실을 입증하지 못하는 경우
기준금액과 투자대상은 어떻게 확인하나요?
| 구분 | 기준(매뉴얼) |
|---|---|
| 공익사업 일반투자이민 | 15억 원 이상 |
| 공익사업 고액투자이민 | 30억 원 이상(한국산업은행 공익펀드 예치형만 해당) |
| 관광·휴양시설(부동산) 투자이민 | 투자지역·투자대상·기준금액은 법무부 고시로 정함 |
| 부동산 투자 연계 | 관광·휴양시설 투자금과 공익사업 투자금의 합계가 공익사업 기준금액 이상이면 인정(공익사업 예치금은 최소 500만 원 이상) |
부동산 투자이민에서 기준금액에 못 미치더라도, 투자시설에 계약금·중도금으로 미화 10만 불 이상 또는 1억 원 이상을 본인 자금으로 투자했다면 방문동거(F-1) 대상이 됩니다. 이것은 거주(F-2)가 아니므로 목표 자격과 혼동하지 않아야 합니다. 대상 지역과 시설이 고시에 해당하는지는 계약 전에 확인해야 합니다.
부동산 투자시설에서 자주 걸리는 문제는 무엇인가요?
매뉴얼은 투자시설이 임대·담보·압류 등을 하지 않아야 하며, 수익활동에 활용하지 않아야 한다고 정합니다. 영주 전환 단계에서도 "투자시설의 임대·담보설정 등 투자요건을 상실하지 아니하고 투자 상태를 5년 이상 유지"해야 합니다. 분양받은 시설을 임대로 돌리거나 대출 담보로 잡히면 요건을 잃을 수 있습니다.
제출서류로는 부동산 매매계약서와 등기부등본(거주 대상자), 회원권인 경우 회원증서·회원확인서·입금영수증, 외환반입 입증서류, 국적국 또는 거주국의 해외범죄경력증명서(신청일 6개월 이내 발급) 등이 요구됩니다.
범죄경력 결격사유에는 무엇이 있나요?
부동산·공익사업 투자이민 모두 같은 결격사유를 둡니다.
- 국내법 위반으로 금고 이상의 실형을 선고받고 집행 종료·면제일부터 5년이 지나지 않은 사람
- 국내법 위반으로 금고 이상 형의 집행유예가 확정된 날부터 5년이 지나지 않은 사람
- 국내법 위반으로 벌금 300만 원 이상을 선고받고 납부일(노역장 유치 시 종료일)부터 3년이 지나지 않은 사람
- 강제퇴거명령을 받고 출국한 날부터 7년, 출국명령을 받고 출국한 날부터 5년이 지나지 않은 사람
- 신청일부터 3년 이내에 출입국관리법 위반으로 범칙금을 받은 사람으로서 체류허가를 제한해야 할 사유가 있는 경우
- 신청일부터 3년 이내에 허위서류를 제출한 사람, 입국금지 사유에 해당하는 사람
- 국적국·거주국에서 특정강력범죄 및 협박, 공갈, 사기, 보이스피싱, 마약, 성폭력 관련 범죄로 형을 선고받은 사람, 그 밖의 범죄로 금고 이상의 형을 받고 5년이 지나지 않은 사람
거주(F-2) 자격 변경·연장 예정자 중 국내법 위반 사실이 확인된 사람은 준법시민교육 대상이 될 수 있습니다. 경미한 위반이라도 신청 전에 정확한 처분 일자와 내용을 확인해 두는 것이 좋습니다.
영주(F-5) 전환에서 불허되는 이유는 무엇인가요?
- 투자 유지 기간 부족 — 기준은 거주 자격으로 총 5년 이상 계속 투자를 유지하는 것이며, 매뉴얼은 "5년 이상 '체류'가 아닌 '투자 유지'에 중점"을 둔다고 적고 있습니다.
- 중도 요건 상실 — 부동산 투자이민에서 도중에 투자요건을 잃었다면, 요건을 회복한 시점부터 종전 보유기간을 합산해 계산합니다.
- 투자금 회수 — 공익사업은 원금 손실 여부와 관계없이 투자자가 기준금액을 회수하지 않는 한 투자를 유지한 것으로 봅니다. 반대로 영주 취득 전에 투자금을 회수하면 분양회사·투자유치기관이 14일 안에 출입국관서에 신고합니다.
- 전환투자 합산 조건 — 부동산 투자기간과 공익사업 투자기간을 합산해 5년을 인정할 수 있지만, 공익사업 일반투자자(F-5-21)는 공익사업 투자기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 은퇴이민 투자자 자산 요건 — 공익사업 은퇴이민 투자자(F-5-23)는 투자금 외에 본인 또는 배우자의 국내 보유자산이 3억 원 이상이어야 하며, 국외 자산은 인정되지 않습니다.
- 가족 동반신청 — 배우자·자녀가 동반신청한 경우 투자자 본인의 영주 변경이 허가되지 않으면 동반신청인도 자동 불허됩니다.
신청 전에 무엇을 점검해야 하나요?
- 투자 대상과 지역이 현행 법무부 고시·지침에 맞는지 확인합니다.
- 송금 경로를 정합니다. 본인 명의 해외 자금, 외국환은행(공익사업은 전담은행) 경유가 원칙입니다.
- 사전심사 후 6개월 안에 투자금을 반입할 수 있는지 일정을 맞춥니다.
- 국내외 범죄경력과 출입국 위반 이력을 확인하고 해외범죄경력증명서를 준비합니다.
- 영주 전환까지 5년 동안 투자시설을 임대·담보로 쓰지 않을 계획인지 확인합니다.
공식 기준 (원문 대조)
- 법무부 체류민원 자격별 안내 매뉴얼(2026.9.) 거주(F-2) 6. 관광·휴양시설 투자 외국인에 대한 거주(F-2-8, F-2-81) 자격 변경허가 — 기본방침, 사전심사(6개월), 신청대상(F-1 대상 계약금 기준 포함), 심사기준(본인 해외자본·임대·담보·압류 금지·결격사유), 제출서류, 분양회사 14일 신고의무. 근거 고시: 법무부고시 제2026-29호
- 같은 매뉴얼 7. 공익사업투자 외국인에 대한 거주(F-2-12, 13, 14) 체류자격 변경허가 — 투자 유형, 기준금액(일반 15억 원, 고액 30억 원), 연계 투자(예치금 최소 500만 원), 사전심사, 심사기준·결격사유, 준법시민교육, 제출서류
- 같은 매뉴얼 영주(F-5) 12. 관광·휴양시설 투자자(F-5-17)·14. 공익사업 투자자(F-5-21/23) — 5년 투자 유지, 요건 상실 시 합산, 전환투자 합산(공익사업 2년 이상), 은퇴이민 투자자 국내자산 3억 원, 동반신청 자동 불허
2026년 10월 3일 국가법령정보센터(law.go.kr) 현행 조문과 법무부 매뉴얼(2026년 9월판) 원문으로 대조했습니다. 개정이 잦으므로 신청 직전에 다시 확인하세요.
에이원 행정사사무소가 도울 수 있는 일
에이원 행정사사무소는 투자이민 사전심사 신청, 거주(F-2) 자격 변경과 연장, 영주(F-5) 변경 신청 서류의 작성·제출 대행과 투자금 송금 입증 서류의 정리를 지원합니다. 부동산 매매 계약 검토와 분쟁은 변호사, 부동산 취득에 따른 세금은 세무사의 업무입니다. 투자 상품의 수익성이나 원금에 대해서는 판단하지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 한국에서 번 돈으로 투자이민을 신청할 수 있나요?
매뉴얼은 국내에서 합법적으로 형성한 소득이나 국내 자산 매각대금을 예외적으로 투자금으로 인정합니다. 다만 불법체류 중 형성한 국내 소득·자산이나 그에 기초한 해외자산은 어떤 경우에도 인정되지 않습니다.
Q. 가족 명의로 송금한 돈도 투자금으로 인정되나요?
심사기준은 본인의 해외 자본을 본인 명의로 송금·수령하는 것입니다. 송금인과 투자자가 다르면 막히기 쉽습니다. 배우자·미혼 자녀가 송금한 경우에는 가족관계증명서 등 추가 서류가 요구됩니다.
Q. 공익사업 투자이민 기준금액은 얼마인가요?
매뉴얼상 일반투자이민은 15억 원 이상, 고액투자이민은 30억 원 이상이며 고액은 한국산업은행 공익펀드 예치형만 해당합니다. 신청 시점의 고시·지침을 다시 확인해야 합니다.
Q. 부동산 투자이민으로 산 콘도를 임대해도 되나요?
매뉴얼은 투자시설을 임대·담보·압류하지 않아야 하고 수익활동에 쓰지 않아야 한다고 정합니다. 영주 전환 때도 임대·담보설정 없이 5년 이상 투자 상태를 유지해야 합니다.
Q. 예전에 한국에서 벌금을 낸 적이 있으면 불허되나요?
국내법 위반으로 벌금 300만 원 이상을 선고받고 납부일부터 3년이 지나지 않았다면 결격사유입니다. 그보다 적은 벌금이라도 준법시민교육 대상이 될 수 있으므로 처분 내용과 날짜를 확인하세요.
Q. 5년 동안 한국에 계속 살아야 영주권을 받을 수 있나요?
매뉴얼은 5년 이상 체류가 아니라 투자 유지에 중점을 둡니다. 거주 자격으로 총 5년 이상 계속 투자를 유지했는지가 핵심이며, 투자금을 회수하면 요건을 잃습니다.
Q. 사전심사를 받고 투자금을 늦게 보내도 되나요?
사전심사 후 6개월 안에 투자금을 들여와야 하며, 6개월이 지나면 사전심사를 다시 신청해야 합니다.
관련 서비스와 함께 읽을 글
관련 서비스
함께 읽을 글
상담 안내
투자이민을 검토 중이거나 불허 통지를 받았다면 투자 대상, 송금 내역, 체류·범죄경력 이력을 정리해 보내 주세요. 신청 전 점검부터 보완 서류까지 한국어·영어·중국어·일본어로 상담할 수 있습니다.
상담 신청하기 · 전화 02-309-3107