韓国の投資移民の不許可理由：不動産・公益事業投資移民で拒否されるポイントとF-5転換前の確認

韓国の投資移民（居住F-2、その後永住F-5）が不許可になるポイントの多くは、①本人の海外資本を本人名義で送金したか、②法務部が定めた投資対象と基準金額を満たしたか、③投資施設を賃貸・担保にしていないか、④国内外の犯罪歴による欠格事由に当たらないか、⑤永住転換の際に5年間投資を継続して維持したかです。この記事では法務部「在留民願資格別案内マニュアル」（2026年9月版）の観光・休養施設（不動産）投資移民と公益事業投資移民の原文に基づき、審査でつまずく点と申請前の確認手順を整理しました。

要点まとめ

投資金は原則として本人の海外資本を本人名義で送金・受領する必要があります。不法滞在中に形成した資産はいかなる場合も認められません。
公益事業投資移民の基準金額は一般15億ウォン以上、高額30億ウォン以上（預託型のみ）です。不動産投資移民の地域・対象・金額は法務部告示で定めます。
不動産の投資施設は賃貸・担保・差押えがなく、収益活動に使わないことが必要です。
国内の実刑・執行猶予・罰金、強制退去・出国命令、虚偽書類、海外の犯罪歴は欠格事由です。
F-5転換の基準は5年の「滞在」ではなく5年の「投資維持」です。投資金を回収すると、分譲会社・投資誘致機関が14日以内に申告します。

韓国の投資移民はどのような仕組みですか？

マニュアルは2つの投資移民を定めています。観光・休養施設（不動産）投資移民は、法務部告示（法務部告示第2026-29号）が定めた地域・対象に基準金額以上を投資した外国人に居住（F-2-8）資格を与え、公益事業投資移民は、法務部長官が定めた投資対象に基準金額以上を出資・預託した外国人に居住（F-2-12等）資格を与えます。どちらも居住資格で5年以上投資を維持すると、一定の基準により永住（F-5）資格に変更できます。

共通の流れは、入国 → 事前審査 → 在留資格変更（または査証発給認定）→ 居住（F-2）→ 5年間の投資維持 → 永住（F-5）変更です。事前審査を受けてから6か月以内に投資金を搬入する必要があり、6か月を過ぎると事前審査を改めて申請しなければなりません。

投資金の出所が原因で不許可になるのはどのような場合ですか？

マニュアルの審査基準は「本人の海外資本を本人名義で送金、受領して投資」することです。韓国で合法的に形成した所得や国内資産の売却代金は例外的に投資金として認められますが、不法滞在中に形成された国内の所得と資産、またはそれに基づく海外資産は、いかなる場合も投資金として認められません。

そのため、次のような場合は審査でつまずきやすくなります。

家族・知人名義で送金した、または送金人と投資者が異なる
外国為替銀行（公益事業は専担銀行）を通さなかったため、外貨送金電文・外国為替買入証明書を提出できない
法人を通じて投資したが、国外から投資者名義で法人に送金した事実や、その法人の現職役員・寡占株主である事実を立証できない

基準金額と投資対象はどう確認しますか？

区分	基準（マニュアル）
公益事業一般投資移民	15億ウォン以上
公益事業高額投資移民	30億ウォン以上（韓国産業銀行の公益ファンド預託型のみ）
観光・休養施設（不動産）投資移民	投資地域・投資対象・基準金額は法務部告示で定める
不動産と公益事業の連携	観光・休養施設の投資額と公益事業の投資額の合計が公益事業の基準金額以上なら認められる（公益事業の預託金は最低500万ウォン以上）

不動産投資移民で基準金額に届かなくても、投資施設に手付金・中間金として10万米ドル以上または1億ウォン以上を本人の資金で投資していれば、訪問同居（F-1）の対象になります。これは居住（F-2）ではないため、目標の資格と混同しないでください。対象の地域と施設が告示に該当するかは契約前に確認が必要です。

不動産の投資施設でよく問題になるのは何ですか？

マニュアルは、投資施設が賃貸・担保・差押え等をされておらず、収益活動に活用されていないことを求めています。永住転換の段階でも「投資施設の賃貸・担保設定など投資要件を失うことなく投資状態を5年以上維持」することが必要です。分譲を受けた施設を賃貸に回したり、ローンの担保にしたりすると要件を失うことがあります。

提出書類としては、不動産売買契約書と登記簿謄本（居住対象者）、会員権の場合は会員証書・会員確認書・入金領収書、外貨搬入の立証書類、国籍国または居住国の海外犯罪経歴証明書（申請日前6か月以内発行）などが求められます。

犯罪歴による欠格事由には何がありますか？

不動産・公益事業の投資移民は同じ欠格事由を定めています。

国内法違反で禁錮以上の実刑を宣告され、刑の執行終了・免除の日から5年が経過していない人
国内法違反で禁錮以上の刑の執行猶予が確定した日から5年が経過していない人
国内法違反で300万ウォン以上の罰金刑を宣告され、納付日（労役場留置の場合は留置終了日）から3年が経過していない人
強制退去命令を受けて出国した日から7年、出国命令を受けて出国した日から5年が経過していない人
申請日から3年以内に出入国管理法違反で反則金を科され、在留許可を制限すべき事由がある場合
申請日から3年以内に虚偽書類を提出した人、入国禁止事由に該当する人
国籍国・居住国で特定強力犯罪および脅迫、恐喝、詐欺、ボイスフィッシング、麻薬、性暴力関連の犯罪で刑を宣告された人、その他の犯罪で禁錮以上の刑を受け5年が経過していない人

居住（F-2）資格の変更・延長予定者のうち国内法違反の事実が確認された人は、遵法市民教育の対象となることがあります。軽微な違反でも、申請前に処分の正確な日付と内容を確認しておきましょう。

永住（F-5）への転換で不許可になる理由は何ですか？

投資維持期間の不足：基準は居住資格で通算5年以上継続して投資を維持することで、マニュアルは5年以上の「滞在」ではなく「投資維持」に重点を置くとしています。
途中での要件喪失：不動産投資移民で途中に投資要件を失った場合は、要件を回復した時点から従前の保有期間を合算して計算します。
投資金の回収：公益事業では、元本損失の有無にかかわらず、投資者が基準金額を回収しない限り投資を維持したものとみなします。逆に永住取得前に投資金を回収すると、分譲会社・投資誘致機関が14日以内に出入国管理官署へ申告します。
転換投資の合算条件：不動産の投資期間と公益事業の投資期間を合算して5年と認めることができますが、公益事業一般投資者（F-5-21）は公益事業の投資期間が2年以上必要です。
引退移民投資者の資産要件：公益事業引退移民投資者（F-5-23）は、投資金とは別に本人または配偶者の国内保有資産が3億ウォン以上必要で、国外資産は認められません。
家族の同時申請：配偶者・子が同時申請した場合、投資者本人の永住変更が許可されなければ、同時申請者も自動的に不許可になります。

申請前に何を確認すべきですか？

投資対象と地域が現行の法務部告示・指針に合っているか確認します。
送金経路を決めます。本人名義の海外資金を、外国為替銀行（公益事業は専担銀行）経由で送るのが原則です。
事前審査後6か月以内に投資金を搬入できるよう日程を合わせます。
国内外の犯罪歴と出入国違反歴を確認し、海外犯罪経歴証明書を準備します。
永住転換までの5年間、投資施設を賃貸・担保にしない計画か確認します。

公式の根拠（原文で確認）

法務部「在留民願資格別案内マニュアル」（2026年9月）居住（F-2）6. 観光・休養施設投資外国人の居住（F-2-8、F-2-81）資格変更許可：基本方針、事前審査（6か月）、申請対象（F-1の手付金基準を含む）、審査基準（本人の海外資本、賃貸・担保・差押えの禁止、欠格事由）、提出書類、分譲会社の14日申告義務。根拠告示：法務部告示第2026-29号
同マニュアル居住（F-2）7. 公益事業投資外国人の居住（F-2-12、13、14）在留資格変更許可：投資類型、基準金額（一般15億ウォン、高額30億ウォン）、連携投資（預託金最低500万ウォン）、事前審査、審査基準・欠格事由、遵法市民教育、提出書類
同マニュアル永住（F-5）12. 観光・休養施設投資者（F-5-17）、14. 公益事業投資者（F-5-21/23）：5年の投資維持、要件喪失時の合算、転換投資の合算（公益事業2年以上）、引退移民投資者の国内資産3億ウォン、同時申請の自動不許可
2026年10月3日に国家法令情報センター（law.go.kr）の現行条文と法務部マニュアル（2026年9月版）の原文で確認しました。改正が多いため、申請直前に改めてご確認ください。

A-One行政書士事務所がお手伝いできること

A-One行政書士事務所は、投資移民の事前審査、居住（F-2）資格の変更・延長、永住（F-5）変更申請の書類作成・提出代行と、投資金送金の立証書類の整理をお手伝いします。不動産売買契約の検討と紛争は弁護士、不動産取得に伴う税金は税理士の業務です。投資商品の収益性や元本については判断しません。

よくある質問

Q. 韓国で稼いだお金で投資移民を申請できますか？

マニュアルは、韓国で合法的に形成した所得や国内資産の売却代金を例外的に投資金として認めています。ただし不法滞在中に形成した所得・資産やそれに基づく海外資産は、いかなる場合も認められません。

Q. 家族名義で送金したお金も投資金として認められますか？

審査基準は本人の海外資本を本人名義で送金・受領することです。送金人と投資者が異なるとつまずきやすくなります。配偶者・未婚の子が送金した場合は、家族関係証明書などの追加書類が求められます。

Q. 公益事業投資移民の基準金額はいくらですか？

マニュアル上、一般投資移民は15億ウォン以上、高額投資移民は30億ウォン以上で、高額は韓国産業銀行の公益ファンド預託型のみが対象です。申請時点の告示・指針を改めて確認してください。

Q. 不動産投資移民で購入したコンドミニアムを賃貸してもよいですか？

マニュアルは、投資施設を賃貸・担保・差押えせず、収益活動に使わないよう定めています。永住転換の際も、賃貸・担保設定なしで5年以上投資状態を維持する必要があります。

Q. 以前韓国で罰金を払ったことがあると不許可になりますか？

国内法違反で300万ウォン以上の罰金刑を宣告され、納付日から3年が経過していなければ欠格事由です。それより少ない罰金でも遵法市民教育の対象になることがあるため、処分の内容と日付を確認してください。

Q. 永住権を取るには5年間韓国に住み続ける必要がありますか？

マニュアルは滞在ではなく投資維持に重点を置いています。居住資格で通算5年以上継続して投資を維持したかが核心で、投資金を回収すると要件を失います。

Q. 事前審査を受けてから投資金を遅れて送ってもよいですか？

事前審査後6か月以内に投資金を搬入する必要があり、6か月を過ぎると事前審査を改めて申請しなければなりません。