韩国投资移民被拒原因：房地产与公益事业投资移民的审查卡点及F-5转换前检查

韩国投资移民（居住F-2，之后永住F-5）被拒，大多出在以下环节：①是否以本人名义汇入本人的境外资本；②是否达到法务部规定的投资对象和基准金额；③投资设施是否用于出租或抵押；④是否存在国内外犯罪记录等不合格事由；⑤转换永住时是否连续5年维持投资。本文依据法务部《居留业务各资格指南》（2026年9月版）中关于观光休闲设施（房地产）投资移民和公益事业投资移民的原文，整理审查中的卡点和申请前的检查顺序。

要点

投资款原则上须是本人的境外资本，并以本人名义汇款和收款。非法滞留期间形成的资产在任何情况下都不予认可。
公益事业投资移民基准金额：一般15亿韩元以上，高额30亿韩元以上（仅限存款型）。房地产投资移民的地区、对象、金额由法务部告示规定。
房地产投资设施不得出租、抵押或被查封，也不得用于营利活动。
国内实刑、缓刑、罚金，强制驱逐或出境命令，提交虚假材料，以及境外犯罪记录，均属不合格事由。
转换F-5的标准是"维持投资"5年，而不是"居留"5年。撤回投资款时，开发商或投资引进机构须在14日内申报。

韩国投资移民的基本结构是怎样的？

指南规定了两类投资移民。观光休闲设施（房地产）投资移民，是向法务部告示（法务部告示第2026-29号）规定的地区和对象投资基准金额以上的外国人授予居住（F-2-8）资格；公益事业投资移民，是向法务部长官指定的投资对象出资或存入基准金额以上的外国人授予居住（F-2-12等）资格。两者都可以在居住资格下维持投资5年以上后，按一定标准变更为永住（F-5）资格。

共同流程为：入境 → 事前审查 → 变更居留资格（或签证发放认定）→ 居住（F-2）→ 维持投资5年 → 变更为永住（F-5）。事前审查后须在6个月内汇入投资款，超过6个月须重新申请事前审查。

哪些情况会因资金来源被拒？

指南的审查标准是"以本人名义汇入、收取本人的境外资本进行投资"。在韩国合法形成的收入或出售韩国国内资产所得款项，可作为例外认定为投资款，但非法滞留期间形成的国内收入和资产，或以此为基础的境外资产，在任何情况下都不认定为投资款。

因此，以下情况在审查中容易受阻：

以亲属或朋友名义汇款，或汇款人与投资人不一致
未经外汇银行（公益事业为专门银行）汇入，无法提交外汇汇款电文、外汇买入证明书
通过法人投资，却无法证明从境外以投资人名义向该法人汇款，或无法证明是该法人的现任高管或控股股东

如何确认基准金额和投资对象？

类别	标准（指南）
公益事业一般投资移民	15亿韩元以上
公益事业高额投资移民	30亿韩元以上（仅限韩国产业银行公益基金存款型）
观光休闲设施（房地产）投资移民	投资地区、对象及基准金额由法务部告示规定
房地产与公益事业联动	观光休闲设施投资额与公益事业投资额合计达到公益事业基准金额以上即可认定（公益事业存款至少500万韩元）

房地产投资移民中，即使未达到基准金额，只要以本人资金向投资设施支付定金和中期款合计10万美元以上或1亿韩元以上，即属于访问同居（F-1）对象。这不是居住（F-2）资格，不要与目标资格混淆。签约前应确认地区和设施是否属于告示范围。

房地产投资设施常见的问题有哪些？

指南规定，投资设施不得出租、抵押或被查封，也不得用于营利活动。在转换永住阶段，同样须"在不因出租、设定抵押等丧失投资要件的情况下维持投资状态5年以上"。将购买的设施转为出租或作为贷款抵押，可能导致丧失要件。

提交材料包括房地产买卖合同及登记簿誊本（居住对象者），会员权情况下的会员证书、会员确认书及入金收据，外汇汇入证明材料，以及国籍国或居住国的境外犯罪经历证明书（申请日前6个月内签发）等。

哪些犯罪记录属于不合格事由？

房地产与公益事业投资移民适用相同的不合格事由：

因违反韩国法律被判处监禁以上实刑，自刑罚执行完毕或免除之日起未满5年
因违反韩国法律被判处监禁以上刑罚缓刑，自判决确定之日起未满5年
因违反韩国法律被判处300万韩元以上罚金，自缴纳之日（劳役场留置的为留置结束日）起未满3年
受强制驱逐命令出境后未满7年，或受出境命令出境后未满5年
申请日前3年内因违反《出入境管理法》被处以罚款，且有应限制居留许可的事由
申请日前3年内提交过虚假材料，或属于禁止入境事由
在国籍国或居住国因特定强力犯罪及恐吓、敲诈、诈骗、电信诈骗、毒品、性暴力相关犯罪被判刑，或因其他犯罪被判处监禁以上刑罚未满5年

拟变更或延长居住（F-2）资格者中，被确认有违反韩国法律事实的，可能须接受守法公民教育。即使是轻微违法，也应在申请前确认处分的准确日期和内容。

转换永住（F-5）时为什么会被拒？

投资维持期间不足：标准是以居住资格累计连续维持投资5年以上，指南写明重点在于5年"维持投资"而非"居留"。
中途丧失要件：房地产投资移民中途丧失投资要件的，从恢复要件之时起与此前的持有期间合并计算。
撤回投资款：公益事业中，无论是否出现本金损失，只要投资人未撤回基准金额，即视为维持投资。反之，取得永住前撤回投资款的，开发商或投资引进机构须在14日内向出入境机关申报。
转换投资合并条件：房地产投资期间与公益事业投资期间可合并计算5年，但公益事业一般投资者（F-5-21）的公益事业投资期间须在2年以上。
退休移民投资者的资产要件：公益事业退休移民投资者（F-5-23）除投资款外，本人或配偶在韩国国内持有的资产须达3亿韩元以上，境外资产不予认可。
家属同时申请：配偶、子女同时申请时，如投资人本人的永住变更未获许可，同时申请人也会自动被拒。

申请前应检查什么？

确认投资对象和地区是否符合现行法务部告示和指南。
确定汇款途径：原则上为本人名义的境外资金，经外汇银行（公益事业为专门银行）汇入。
确认能否在事前审查后6个月内汇入投资款。
核查国内外犯罪及出入境违规记录，准备境外犯罪经历证明书。
确认在转换永住前的5年内不会将投资设施出租或抵押。

官方依据（已核对原文）

法务部《居留业务各资格指南》（2026年9月）居住（F-2）6. 观光休闲设施投资外国人变更为居住（F-2-8、F-2-81）资格：基本方针、事前审查（6个月）、申请对象（含F-1定金标准）、审查标准（本人境外资本、禁止出租抵押查封、不合格事由）、提交材料、开发商14日申报义务。依据告示：法务部告示第2026-29号
同一指南居住（F-2）7. 公益事业投资外国人变更为居住（F-2-12、13、14）资格：投资类型、基准金额（一般15亿韩元、高额30亿韩元）、联动投资（存款至少500万韩元）、事前审查、审查标准及不合格事由、守法公民教育、提交材料
同一指南永住（F-5）12. 观光休闲设施投资者（F-5-17）、14. 公益事业投资者（F-5-21/23）：维持投资5年、丧失要件后合并计算、转换投资合并（公益事业2年以上）、退休移民投资者国内资产3亿韩元、同时申请自动被拒
本文已于2026年10月3日对照韩国国家法令信息中心（law.go.kr）现行条文及法务部指南（2026年9月版）原文核对。法规修订频繁，申请前请再次确认。

A-One行政士事务所可以协助的事项

A-One行政士事务所可代为制作并提交投资移民事前审查、居住（F-2）资格变更与延长、永住（F-5）变更申请所需材料，并协助整理投资款汇款证明材料。房地产买卖合同审查及纠纷属于律师业务，房地产取得相关税务属于税务师业务。我们不对任何投资产品的收益性或本金作出判断。

常见问题

Q. 可以用在韩国赚的钱申请投资移民吗？

指南将在韩国合法形成的收入或出售韩国国内资产所得款项作为例外认定为投资款。但非法滞留期间形成的收入、资产或以此为基础的境外资产，在任何情况下都不予认可。

Q. 以家人名义汇来的钱可以算作投资款吗？

审查标准是以本人名义汇入、收取本人的境外资本。汇款人与投资人不一致时容易受阻。配偶或未婚子女汇款的，须提交家庭关系证明书等补充材料。

Q. 公益事业投资移民的基准金额是多少？

根据指南，一般投资移民为15亿韩元以上，高额投资移民为30亿韩元以上，高额仅限韩国产业银行公益基金存款型。申请时请再次确认现行告示和指南。

Q. 通过房地产投资移民购买的公寓式酒店可以出租吗？

指南规定投资设施不得出租、抵押或被查封，也不得用于营利活动。转换F-5时，同样须在不出租、不设定抵押的情况下维持投资状态5年以上。

Q. 以前在韩国交过罚金，会被拒吗？

因违反韩国法律被判处300万韩元以上罚金、自缴纳之日起未满3年的，属于不合格事由。金额更小的罚金也可能须接受守法公民教育，请确认处分内容和日期。

Q. 必须在韩国连续居住5年才能拿到永住权吗？

指南的重点是维持投资而非居留。关键在于以居住资格累计连续维持投资5年以上，撤回投资款会丧失要件。

Q. 事前审查后可以晚些再汇投资款吗？

须在事前审查后6个月内汇入投资款，超过6个月须重新申请事前审查。