title: "외국인 한국 부동산 양도소득세 완전 정리 2026 — 세율·신고·면제 조건" date: "2026-05-25" category: "부동산·세금" excerpt: "외국인도 한국 부동산을 팔 때 양도소득세를 납부해야 합니다. 2026년 기준 세율, 신고 기한, 비과세 조건, 국세청 신고 방법을 실무 중심으로 정리합니다." image: "/images/invest-hero.jpg" slug: "foreigner-real-estate-capital-gains" lang: "ko"
외국인 한국 부동산 양도소득세 완전 정리 2026
한국에 부동산을 보유한 외국인도 양도(매각) 시 소득세법에 따라 양도소득세를 납부해야 합니다. 실제로 외국인이 신고를 누락하면 가산세 부담이 크게 발생합니다.
세율 구조 (2026년)
| 보유 기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1~2년 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 (6%~45%) |
핵심은 이것입니다. 외국인도 내국인과 동일한 세율이 적용되며, 1세대 1주택 비과세 혜택도 일정 조건 충족 시 적용됩니다.
1세대 1주택 비과세 조건
- 보유 기간 2년 이상
- 거주 기간: 비조정지역은 보유 2년, 조정대상지역은 거주 2년 이상
- 양도가액 12억 원 이하 (초과분 과세)
- 외국인의 경우 국내 거주 여부(외국인등록 기간)가 중요
신고 기한
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
- 예: 5월 15일 매각 → 7월 31일까지 신고·납부
신고 방법
- 홈택스(hometax.go.kr) 온라인 신고 (외국인 공인인증서 필요)
- 관할 세무서 방문 신고
- 세무사 대리 신고 (추천)
원천징수 특례
외국인이 부동산 매각 시 매수인이 대금의 10%를 원천징수하여 세무서에 납부해야 합니다. 이후 정산 신고에서 차이를 반환받거나 추가 납부합니다.
조세조약 활용
한국이 체결한 조세조약 국가(미국·일본·중국·독일 등) 국민은 이중과세 방지 혜택을 받을 수 있습니다. 사안에 따라 달라질 수 있으므로 세무사 확인 권장합니다.
비전행정사사무소 투자비자팀