外国人不動産取得届出義務規定、実務基準で整理します
外国人が韓国の不動産を取得した場合、契約締結日から60日以内に届出を行う必要があります。 取得主体が個人か法人か、居住者か非居住者かによって、適用される法令と届出機関が分かれます。 不動産取引届出法、外国人土地法統合規定、外国為替取引法まで、実務で混乱しやすいポイントを押さえます。
外国人不動産取得届出義務規定の法的根拠
不動産取引届出等に関する法律が、外国人取得届出の基本的な枠組みとなります。 2017年に外国人土地法が不動産取引届出法へ統合されたことで、外国人の土地取得届出もこの一本の法律にまとめられました。 実務では、売買契約、相続、贈与、競売、新築など、取得原因に応じて届出期限と様式が異なります。
まずは届出義務者が誰なのかを確認
届出義務者は、不動産を取得した外国人本人です。 法人の場合は、外国法人が直接取得するのか、韓国内の外国人投資法人が取得するのかによって、適用規定が分かれます。
注意: 外国籍の方が韓国不動産を取得する際、売買契約だけに気を取られるケースが少なくありません。届出を怠ると過料の対象となります。
居住者と非居住者の違い
外国為替取引法上の居住者(国内6か月以上滞在)に該当するかどうかにより、外国為替の届出が追加で求められます。 非居住者が海外から送金を受けて取得する場合、不動産取引届出法だけでなく、外国為替取引の届出も併せて発生します。 実務上、ここが最もつまずきやすい部分です。
取得原因別の届出期限と手続き
一見シンプルに見えますが、取得原因によって届出の種類は3つに分かれます。
| 取得原因 | 届出の種類 | 届出期限 | 届出機関 |
|---|---|---|---|
| 売買契約 | 不動産取引届出 | 契約締結日から30日以内 | 不動産所在地の市・郡・区庁 |
| 相続・贈与・競売・判決・新築 | 外国人不動産取得届出 | 取得日から60日以内 | 不動産所在地の市・郡・区庁 |
| 継続保有届出 | 国籍変更時の継続保有届出 | 国籍変更日から6か月以内 | 不動産所在地の市・郡・区庁 |
売買で取得する場合
売買契約時には、30日以内に取引届出を行う必要があります。 韓国人と同様に、不動産取引管理システム(RTMS)を通じて届け出ます。 ただし外国人の場合は、追加で資金出所確認資料を求められるケースが多いです。
相続・贈与で取得する場合
相続や贈与で取得した場合は、取引届出ではなく別途、外国人不動産取得届出を60日以内に行う必要があります。 この際、様式が異なり、添付書類も変わります。 実務では、相続税の申告と不動産取得届出を同時並行で進める必要があるため、スケジュールが錯綜しがちです。
土地取引許可区域で取得する場合
軍事施設保護区域、文化財保護区域、生態系保全地域など許可対象となる土地については、届出ではなく事前の許可取得が必要です。 許可なしに契約した場合、契約そのものが無効になります。 この点については、事前に土地所在地の行政庁へ確認することが先決です。
届出時の提出書類、実際の審査で引っかかるポイント
書類リストは政府24または国土交通部の公式案内を基準とします。 しかし現場では、書類が揃っていても追加資料を求められるのが通常です。
基本的な提出書類
- 外国人不動産取得届出書(所定様式)
- 取得原因を証明する書類(売買契約書、相続・贈与の証憑、競落決定書など)
- パスポート写しまたは外国人登録証写し
- 外国法人の場合は本国の登記簿または法人証明書類(アポスティーユまたは領事確認)
- 資金出所に関する資料(求められた場合)
資金出所資料がカギ
多くの方が見落とすのが、資金出所の説明です。 書類が揃っていても、資金の流れが弱いと補完要求が入ります。 特に非居住外国人が海外から送金を受けて取得する場合、送金履歴と両替の証憑が併せて審査されます。
実務のコツ: 本国口座から韓国口座への送金履歴、両替領収書、外国為替銀行の取引確認書を、あらかじめ一式まとめておきましょう。届出後に補完要請を受けると、処理期間が延びてしまいます。
外国法人が取得する場合
外国本社が直接取得する場合、本国の法人証明書類にアポスティーユまたは領事確認が必須となります。 韓国内の外国人投資法人が取得する場合は事情が異なります。 法人の形態によって適用規定が分かれるため、ご自身の会社構造に合った正確な適用可否は、事前確認が必要です。
正確な費用と手続きは、専門家相談を通じてご確認ください。 今すぐ無料相談のお申し込み → 02-363-2251 / メール 5000meter@gmail.com
違反時の過料、軽く見てはいけません
届出義務違反は過料の対象となります。 届出遅延、虚偽届出、未届出いずれも処罰の程度が異なります。
| 違反類型 | 処分 |
|---|---|
| 届出期限経過(遅延届出) | 過料賦課 |
| 虚偽届出 | 過料賦課(取得価額基準で加重) |
| 未届出 | 過料賦課 |
| 土地取引許可区域における無許可契約 | 契約無効+刑事処罰の可能性 |
具体的な過料の金額は、違反期間と取引金額によって異なります。 費用は事案ごとに異なりますので、無料相談時に正確にご案内いたします。
自主届出による減軽の可能性
期限を過ぎていても、摘発前に自主届出を行えば減軽の余地があります。 ただし減軽の適用可否は、違反期間と事案によって分かれるため、ご自身の状況に即した適用可否については事前検討が先決です。
外国為替取引法上の追加届出、ここが特に絡みやすい部分
非居住者が韓国の不動産を取得する際は、外国為替取引法上の届出が別途発生します。 企画財政部の外国為替取引規定に基づき、外国為替銀行または韓国銀行へ届け出ます。
外国為替届出が発生するケース
- 非居住者が海外資金で不動産を取得する場合
- 居住者が非居住者に不動産を売却し、売却代金を海外に送金する場合
- 非居住者間の韓国不動産取引
居住者(国内滞在の外国人を含む)が自己資金で取得する場合は、外国為替届出が免除されるケースが多いです。 ただし資金の性質によって変わるため、ご自身の状況については外国為替銀行または専門家への確認が必要です。
送金の流れが弱いとすぐに止まります
実際の審査では、送金経路がクリアかどうかをまず確認されます。 本国口座 → 韓国の外国為替銀行口座 → 不動産売主の口座へとつながる流れが明確である必要があります。 途中で第三者の口座を経由したり、両替時点がずれたりすると、補完要求が長引きます。
取得後の管理義務、これで終わりではありません
届出が終わったから完了、というわけではありません。 取得後にも対応すべき義務が残ります。
国籍変更時の継続保有届出
韓国籍の方が外国籍を取得する、あるいは外国人の方が韓国籍を取得するなど、国籍が変更となった場合は、6か月以内に継続保有届出を行う必要があります。 この届出を見落とすケースがよく見られます。
保有中の外国為替管理
非居住者が保有している不動産から賃貸収益が発生する場合、賃料を海外送金する際には外国為替取引手続きが別途適用されます。 源泉徴収処理も併せて発生します。
売却時の譲渡所得税申告
売却の際には譲渡所得税の申告がついてきます。 非居住外国人の場合、譲渡価額の一部が源泉徴収されるのが通常です。 税務処理と外国為替処理が同時に絡むため、売却時点での事前設計が先決となります。
実務のコツ: 取得段階から売却・相続までの出口を併せて設計しておくことで、税金や送金面で不利な構造を避けることができます。
よくあるご質問(FAQ)
Q1. 外国人が韓国でマンションを購入する際、韓国人と同じ手続きで進められますか?
A. 売買契約自体は韓国人と同様に取引届出を行います。 ただし外国人の場合は資金出所資料を追加で求められるケースが多く、非居住者であれば外国為替取引法上の届出も別途発生します。
Q2. 届出期限の30日と60日が紛らわしいのですが、具体的にどう違うのでしょうか?
A. 売買で取得する場合は、契約締結日から30日以内の取引届出となります。 相続・贈与・競売・新築などで取得する場合は、取得日から60日以内の外国人不動産取得届出です。 取得原因が異なれば、様式も機関も変わります。
Q3. 外国本社が韓国の不動産を直接取得することは可能ですか?
A. 可能ですが、本国の法人証憑(アポスティーユまたは領事確認)が必須であり、外国為替取引法上の直接投資届出も併せて発生する可能性があります。 法人構造と資金の流れによって適用が分かれるため、事前検討が先決です。
Q4. 届出を失念して期限を過ぎてしまいました。どう対応すべきでしょうか?
A. 遅れていても、まずは自主届出が最優先です。 摘発前に届け出れば減軽の余地があり、保有自体に問題が生じることはありません。 ただし、減軽の適用可否は違反期間によって変わるため、事前相談が必要です。
Q5. 土地取引許可区域かどうか、事前に確認できますか?
A. 国土交通部 土地利用規制情報サービス(LURIS)の土地イウム(土地利用計画)システムから確認可能です。 ただし軍事施設保護区域など非公開情報が絡むケースもあるため、契約前には所管行政庁での確認が先決です。
Q6. 外国人夫婦の共同名義で取得することはできますか?
A. 共同名義自体は可能です。 各自の持分について別途届出書を作成する必要があり、夫婦がそれぞれ非居住者であれば、外国為替届出も持分ごとに分かれる場合があります。
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外国人の不動産取得は、不動産取引届出法、外国為替取引法、税法が同時に絡む分野です。 書類が一行抜けるだけで届出は差し戻され、資金の流れの説明が弱ければ補完要求が長引きます。 実務で最もつまずきやすいポイントを、事前に押さえてご案内いたします。
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- 外国人不動産取引届出・取得届出の代行
- 資金出所資料の事前検討および外国為替届出の同伴進行
- 外国法人名義での取得時、本国書類のアポスティーユ・領事確認のご案内
- 相続・贈与取得時の税理士との協業
- 土地取引許可区域の事前検討
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