外国人不动产取得申报义务规定，按实务标准全面梳理

外国人取得韩国不动产后，须自合同签订之日起 60 日内进行申报。 取得主体是个人还是法人、是居民还是非居民，所适用的法律法规和申报机关均有所不同。 本文将围绕《不动产交易申报法》、原《外国人土地法》整合规定，以及《外汇交易法》，重点指出实务中容易出错的环节。

外国人不动产取得申报义务规定的法律依据

**《关于不动产交易申报等的法律》**是外国人取得申报的基本框架。 2017 年原《外国人土地法》被并入《不动产交易申报法》后，外国人土地取得申报也统一归入这部法律。 实务中，根据买卖合同、继承、赠与、拍卖、新建等不同取得原因，申报期限和表格也各不相同。

首先确认谁是申报义务人

申报义务人是取得不动产的外国人本人。 对于法人而言，是由外国法人直接取得，还是由韩国境内的外商投资法人取得，所适用的规定也不一样。

注意： 外籍人士在韩国取得不动产时，很多人只关注买卖合同本身。一旦遗漏申报，就会面临罚款。

居民与非居民的区别

根据《外汇交易法》，是否属于居民（在国内停留 6 个月以上）会决定是否需要额外进行外汇申报。 如果非居民通过海外汇款获取资金来购置房产，不仅需要进行《不动产交易申报法》下的申报，还会同时涉及外汇交易申报。 这一环节是实务中最容易卡壳的地方。

按取得原因划分的申报期限与流程

表面看似简单，但根据取得原因不同，申报类型可分为三种。

通过买卖方式取得的情形

签订买卖合同后，须在 30 日内完成交易申报。 与韩国人一样，通过不动产交易管理系统（RTMS）进行申报。 不过外国人通常还会被要求提供资金来源证明资料。

通过继承·赠与取得的情形

如果是因继承或赠与而取得，则不是交易申报，而是需要在 60 日内单独进行外国人不动产取得申报。 此时使用的表格不同，所需附件也有差异。 实务中往往要与继承税申报同步进行，时间安排容易出现冲突。

在土地交易许可区域取得的情形

军事设施保护区、文物保护区、生态保全区域等属于需许可的土地，不是申报，而是必须事先获得批准。 未经许可签订的合同，合同本身即为无效。 这部分务必事先向土地所在地行政机关确认。

申报时提交的材料，以及实际审核中容易卡壳的环节

材料清单以政府24或国土交通部的官方指引为准。 但在实际办理中，即便材料齐备，也常会被要求补充提供其他资料。

基本提交材料

• 外国人不动产取得申报书（指定格式）
• 证明取得原因的材料（买卖合同书、继承·赠与证明、拍卖决定书等）
• 护照复印件或外国人登记证复印件
• 外国法人需提供本国登记簿或法人证明文件（须办理海牙认证或领事认证）
• 资金来源相关材料（应要求提交）

资金来源材料是核心

最容易被忽视的是资金来源说明。 即使材料数量充足，只要资金链条不够清晰，就会被要求补正。 特别是非居民外国人通过海外汇款购置不动产时，汇款明细和换汇凭证会被一并审查。

实务建议： 请提前将本国账户向韩国账户的汇款明细、换汇收据、外汇银行的交易确认书整理成一套备好。一旦申报后收到补正通知，办理周期就会被拉长。

外国法人取得时

外国总公司直接取得时，本国法人证明文件必须办理海牙认证或领事认证。 而韩国境内的外商投资法人取得时，情况则有所不同。 法人形态不同，所适用的规定也不同，因此应根据自身公司架构事先确认具体适用情况。

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违规罚款不容轻视

未履行申报义务将被处以罚款。 逾期申报、虚假申报、未申报的处罚力度各不相同。

具体罚款金额会根据违规期间和交易金额而有所不同。 费用因案件而异，免费咨询时会为您准确说明。

主动申报可争取减轻

即使超过期限，只要在被查处前主动申报，仍有减轻处罚的余地。 不过能否适用减轻规定取决于违规期间和具体情节，所以应根据自身情况先行核查。

《外汇交易法》项下的附加申报，这一环节最容易出错

非居民取得韩国不动产时，还需根据《外汇交易法》另行办理申报。 依据企划财政部的《外汇交易规定》，向外汇银行或韩国银行进行申报。

涉及外汇申报的情形

• 非居民使用海外资金取得不动产
• 居民将不动产出售给非居民并将售房款汇往海外
• 非居民之间的韩国不动产交易

居民（包括在国内停留的外国人）使用自身资金购置时，通常可免除外汇申报。 但具体取决于资金性质，建议根据自身情况向外汇银行或专业人士进行确认。

汇款链条不清晰就会被卡住

实际审核时，会首先查看汇款路径是否清晰。 从本国账户 → 韩国外汇银行账户 → 不动产卖方账户的资金流向必须明确。 一旦中途夹杂第三方账户，或换汇时点对不上，补正要求就会拖得很久。

取得之后的管理义务，并非到此为止

申报完成并不意味着全部结束。 取得之后仍有需要持续履行的义务。

国籍变更时的继续持有申报

若韩国国籍人取得外国国籍，或外国人取得韩国国籍等发生国籍变更时，须在 6 个月内办理继续持有申报。 这一申报经常被遗漏。

持有期间的外汇管理

非居民所持有的不动产产生租金收益时，将租金汇往海外时还需另行办理外汇交易手续。 同时还涉及源泉征收处理。

出售时的转让所得税申报

出售时会附带转让所得税申报。 对于非居民外国人，通常会从转让价款中预先扣缴一部分作为源泉征收。 税务处理与外汇处理同时进行，因此应在出售时点提前进行整体设计。

实务建议： 在取得阶段就同步规划好出售、继承等退出路径，可以避免在税务和汇款方面陷入不利结构。

常见问题（FAQ）

Q1. 外国人在韩国购买公寓时，与韩国人的流程完全相同吗？

A. 买卖合同本身与韩国人一样需要办理交易申报。 不过外国人通常还会被额外要求提供资金来源资料，如果是非居民，则还需另行办理《外汇交易法》项下的申报。

Q2. 申报期限的 30 天和 60 天容易混淆，到底有什么区别？

A. 通过买卖取得时，是自合同签订之日起 30 日内进行交易申报。 通过继承·赠与·拍卖·新建等取得时，则是自取得之日起 60 日内办理外国人不动产取得申报。 取得原因不同，使用的表格和办理机关也不同。

Q3. 外国总公司可以直接取得韩国不动产吗？

A. 可以，但本国法人证明文件（海牙认证或领事认证）必不可少，并可能同时涉及《外汇交易法》下的直接投资申报。 具体适用情况取决于法人架构和资金流向，建议事先进行审核。

Q4. 不小心忘记申报，超过期限了该怎么办？

A. 即便延迟，也应优先主动申报。 在被查处前申报有减轻处罚的余地，且持有本身不会出现问题。 但能否减轻取决于违规期间，因此需要事先咨询。

Q5. 可以事先确认是否属于土地交易许可区域吗？

A. 可以通过国土交通部土地利用规制信息服务（LURIS）的土地利用系统查询。 但部分军事设施保护区等属于非公开信息，因此签约前最好先向辖区行政机关确认。

Q6. 外国夫妻可以共同署名取得不动产吗？

A. 共同署名本身是允许的。 但需要按各自份额分别填写申报书，如果夫妻双方均为非居民，则外汇申报也可能按份额分别办理。

需要专业咨询吗？

外国人不动产取得是同时涉及《不动产交易申报法》、《外汇交易法》和税法的领域。 材料中漏掉一项，申报就会被驳回；资金流向说明不充分，补正要求就会拖很久。 我们将提前为您点明实务中最容易卡壳的环节。

Vision 行政士事务所服务介绍

• 外国人不动产交易申报／取得申报代办
• 资金来源资料事前审核及外汇申报同步办理
• 外国法人名义取得时的本国文件海牙认证·领事认证指引
• 继承·赠与取得时与税务师协作
• 土地交易许可区域事前审核

联系方式

• 电话：02-363-2251
• 邮箱：5000meter@gmail.com
• KakaoTalk：alexkorea
• 地址：（04614）首尔特别市中区退溪路 324 号，3 楼（圣宇大厦）
• 事务所：Vision 行政士事务所（VISION Administrative Office）

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