D-8ビザのオフィス要件10項目 — シェアオフィスが認められない理由
D-8ビザのオフィス要件の核心はただ一つです。 独立した専用のオフィススペースを実際に確保しているかどうかであり、シェアオフィスやバーチャルオフィスは原則として認められにくいのが実情です。 外国人投資法人を設立してD-8ビザを準備する投資家の方に向けて、オフィスが満たすべき10の要件、シェアオフィスが却下される実際の理由、賃貸借契約や現地実査でつまずきやすいポイントまで解説します。
D-8ビザのオフィス要件、審査で最初に見られるもの
なぜ出入国管理当局はオフィスを見るのか
D-8ビザは外国人投資促進法に基づく外国人投資企業の経営活動を前提に発給されます。 審査官の立場から見ると、オフィスは**「この法人が実際に事業を行っているか」**を確認する最も直接的な証拠です。 資本金が入金されていても、事業所が名義だけの空間であれば、実体のない法人と疑われます。 まさにこの点で、承認と却下が分かれるのです。
書類よりも重要なのは実体
書類をいくら揃えても、オフィスの実体が弱ければ審査はすぐに行き詰まります。 実際の審査では、賃貸借契約書一枚よりも、その住所に看板があるか、机や什器が置かれているか、社員が常駐しているかが見られます。 Hi Koreaに案内されている在留資格別の要件はあくまで最低基準にすぎず、現場ではそれよりも細かくチェックされます。 一見シンプルに見えても、たいていはこの段階で引っかかります。
オフィス要件10項目チェックリスト
契約前に確認すべき10項目
契約書に押印する前に、以下の項目をまず確認する必要があります。
| 番号 | 要件 | 確認ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 独立した専用スペース | 他社と物理的に区分された別個の区画（号室） |
| 2 | 事業目的に合った用途 | 建築物台帳上、オフィス使用が可能な用途 |
| 3 | 法人名義の賃貸借契約 | 契約当事者が設立された法人であること |
| 4 | 事業者登録上の住所一致 | 登記簿・事業者登録証・契約書の住所が同一 |
| 5 | 看板または会社表示 | 出入口・建物の案内板に商号を表示 |
| 6 | オフィス什器の設置 | 机、椅子、PC、電話など実際の勤務環境 |
| 7 | 常駐の可能性 | 代表または社員が実際に勤務できる構造 |
| 8 | 賃貸人の適法な権利 | 転貸借の場合は所有者の転貸同意 |
| 9 | 契約期間の安定性 | 短期契約よりも1年以上の契約が有利 |
| 10 | 事業規模とのバランス | 業種・人員に対して極端に狭くない面積 |
見落とされがちなのは4番と8番
実務で最もよくつまずくのは、住所の不一致と転貸同意です。 法人登記の住所と賃貸借契約書の住所が、階数・号室の単位までずれていると補完要求（追加資料の提出指示）が出ます。 転貸借契約なのに建物所有者の同意書が欠けていると、契約自体の適法性が問題となり審査が止まります。 特に、知人のオフィスの一角を借りて使う形態は、この点で頻繁に引っかかります。
実務のヒント: 契約前に、まず建築物台帳を取得して確認してください。 近隣生活施設・業務施設に該当するか、所有者名が契約書と一致するかを照合するだけで、補完要求の半分は防げます。
シェアオフィスが認められない理由
独立性の要件を満たせないから
シェアオフィスが却下される理由は感覚的なものではなく、構造的なものです。 オープン席や、カーテン・パーティションだけで区切られた空間は、独立したオフィススペースとして認められにくいのです。 住所だけを借りるバーチャルオフィスは、事業の実体を示すことができないため、事実上認められません。 審査官が訪問したとき、自社だけのドア、自社だけの空間がなければ、結果は目に見えています。
認定の可否が分かれるオフィスの類型
| オフィスの類型 | 認定の可能性 | 理由 |
|---|---|---|
| 独立区画の賃貸（一般オフィス） | 高い | 専用スペース・契約・看板をすべて満たす |
| シェアオフィス内の個室（壁・施錠設備あり） | 個別判断 | 専用契約と実体の立証がカギ |
| シェアオフィスのオープン席 | 低い | 独立性の欠如 |
| バーチャルオフィス | ほぼ不認定 | 事業の実体がない |
| 自宅兼用 | 原則不認定 | 住居用途。業種による例外は個別検討 |
シェアオフィスの個室は本当に大丈夫なのか
ここで差がつきます。 壁と施錠設備のあるシェアオフィスの個室は、一律にダメというわけではなく、立証の仕方によって結果が分かれます。 専用使用契約書、区画が特定された図面、看板の写真、常駐勤務の証憑が揃えば、認められた事例があります。 ただし、管轄の出入国・外国人庁ごとに判断基準の厳格さが異なり、最近の審査傾向も変化し続けているため、ご自身のオフィスが該当するかは契約前に確認すべきです。 最近の類似事例では、契約書の文言を一つ変えただけで補完要求なしに通過したケースがありましたが、こうした判断は管轄庁ごとの実務を知っていて初めて可能になります。
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賃貸借契約書で引っかかるポイント
契約名義とタイミング
問題はここから始まります。 法人設立前のため個人名義で契約し、法人設立後に名義変更を忘れてしまうケースがよくあります。 審査時点で契約名義が法人になっていないと補完要求が出され、賃貸人が名義変更に協力してくれなければスケジュール全体が遅れます。 設立前の契約であれば、「法人設立後に法人名義へ承継する」という特約を入れておくのが安全です。
用途と特約の文言
建築物台帳上の用途が住居用であったり、オフィス使用が制限されている空間は、契約書をどれだけ工夫しても通過は困難です。 オフィステル（住商複合型ワンルーム物件）の場合は、業務用としての使用と事業者登録の可否を賃貸人との契約書に明記しておけば、後々のトラブルを防げます。 転貸借であれば、所有者の転貸同意書を契約書の添付書類として綴じておきましょう。 この説明が不十分だと、審査官はまず契約の適法性を疑います。
現地実査では実際に何を見られるのか
実査で確認される項目
法務部 出入国・外国人政策本部は、新規法人のD-8審査において現地実査を行うことがあります。 実査で見られるのは、結局のところ次の3点です。
- 看板と区画（号室）表示が実際にあるか
- オフィス什器と業務の痕跡（書類、PC、電話）があるか
- 代表または社員がその場で働いているか
訪問時にオフィスが無人で電話にも出ないと、書類が完璧でも結果が悪くなる可能性があります。
実査対策チェックリスト
- 出入口に法人商号の看板を設置
- 建物のフロア案内板への会社名登録を依頼
- 机・椅子・PC・電話機など基本的な什器を配置
- 法人関連書類（登記簿、事業者登録証）をオフィス内に備え置き
- 代表不在時に対応できる連絡体制を整備
注意: 実査の日程は事前に通知されない場合があります。 契約だけ済ませて入居を先延ばしにするやり方は、最もよくある却下原因の一つです。
自宅・オフィステル・知識産業センターはどう判断されるのか
類型ごとに結果が分かれます
自宅兼用オフィスは原則として認められませんが、独立した事業所を必要としない一部の業種では例外検討の余地があります。 オフィステルは業務用として使用し事業者登録ができれば可能性がありますが、住居兼用であれば判断が変わってきます。 知識産業センター（韓国の産業集積ビル）は入居可能な業種に制限があるため、法人の業種コードが入居資格に合っているかをまず確認する必要があります。 業種と空間類型の組み合わせによって結果が分かれるため、契約前の要件検討が承認確率を左右します。
ビザ更新まで見据えるべき理由
オフィス要件は初回発給で終わりではありません。 D-8の更新審査でも事業所の維持状況が再び確認され、その時点でオフィスを縮小していたりバーチャルオフィスに移転していたりすると、更新が認められない可能性があります。 売上・雇用実績とオフィス規模のバランスも併せて見られますが、この基準は公開された数値として定められておらず、管轄庁ごとの実務傾向の確認が必要です。 更新段階でつまずくと立て直しが難しいため、最初から維持可能な空間を選ぶことが、結局はコストを抑える道になります。
FAQ — D-8ビザのオフィス要件に関するよくある質問
Q1. シェアオフィスの個室を契約したのですが、D-8ビザは取得できますか？
壁と施錠設備のある専用個室で、専用使用契約と看板・常駐の証憑を揃えれば可能性はあります。 ただし管轄の出入国・外国人庁ごとに判断が異なるため、契約前に該当拠点での認定事例を確認しておくのが安全です。
Q2. バーチャルオフィスで法人設立はしたのですが、ビザ申請前に移転すれば大丈夫ですか？
法人設立自体は可能だったとしても、D-8の審査時点では実際のオフィスが必要です。 申請前に独立したオフィスへ移転し、登記・事業者登録の住所変更まで完了させておけば、住所不一致で引っかかることはありません。
Q3. オフィステルでD-8ビザを取得できますか？
業務用として使用し、事業者登録が可能なオフィステルであれば検討の余地があります。 住居兼用として使っていたり、賃貸人が業務用使用を認めない場合は、判断が変わる可能性があります。
Q4. オフィスの面積基準は決まっていますか？
法令に明示された最低面積の数値はありません。 実際の審査では、業種や雇用人数に対して常識的な規模かどうかが見られます。一人法人が極端に広い空間を契約する理由もありません。
Q5. 賃貸借契約の期間はどのくらい必要ですか？
定められた基準はありませんが、実務では1年以上の契約が安定的と評価されます。 数か月の短期契約は、事業継続の意思を疑われる要因になり得ます。
Q6. 現地実査は必ず行われますか？
すべての案件で行われるわけではなく、新規法人の場合や事業の実体に疑問がある場合に訪問の可能性が高まります。 実査がなくても、写真・動画などでオフィスの実体を立証するよう補完要求が出されることがあります。
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オフィス契約は一度結ぶと取り消しが難しく、選択を誤れば保証金と時間が同時に無駄になります。 契約前に、オフィスの類型・契約書の文言・管轄庁の実務傾向まで一度にレビューを受けるのが最速の道です。 費用は案件ごとに異なるため、無料相談時に正確にご案内いたします。
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